以案释法明权责！广东省物业服务典型案例助力社区共治

　　广东省高级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之所以均规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对于涉及成员共同利益的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益尤其是程序权益不受侵害，并确保该组织对外作出的意思表示不是越权行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定程序规定的保护对象。同时，业主大会作出决议仅是在业主内部形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司不受业主大会决议的约束，亦不可能受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害关系。综上，物业公司与业主大会作出的决议不具有直接利害关系，其起诉应予裁定驳回。

　　业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决议有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或者确认无效。本案对维护业主大会决定的效力，保护业主合法权益具有重要意义。

　　某小区业主委员会召开会议讨论解聘物业服务企业事宜，之后该小区召开业主大会作出决议，解聘小区物业公司并授权业主委员会起诉。某小区业主委员会起诉请求确认案涉小区物业服务合同已经解除，某物业公司退出小区。

裁判结果

　　广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，可以作出解聘物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。

典型意义

　　解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主合法权益具有典型指导意义。

　　陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。

裁判结果

　　广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

　　实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。

　　某物业公司为温某居住小区提供物业服务，温某称某物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，其至今未收到刑事案件退赔款项，故而拒交物业服务费。某物业公司遂起诉要求温某按照物业服务合同标准支付欠付的物业费。经查明，案涉小区存在盗窃频繁发生的情形，仅罪犯简某、李某就于一个月内在案涉小区连续作案三起。

裁判结果

　　中山市第一人民法院认为，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，某物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物业公司应承担违约责任。某物业公司的违约行为，导致了温某被盗窃而产生财产损失的后果，一审酌定将温某应支付的物业管理费予以下调。中山市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

　　物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。本案有助于督促物业管理公司改善物业管理质量，提高服务水平，实现物业服务的“质价相符”，保障人民群众安居乐业。

　　某物业公司是某小区原物业服务公司，为前期物业服务企业，2010年与开发单位签订《前期物业管理合同》，2024年小区业主委员会重新选聘新物业公司为小区服务，原物业服务公司退场。原物业公司起诉业主L某追缴其服务期间拖欠的物业管理费、公摊水电费。L某认为原物业公司与开发商未经过招投标程序而签订前期物业服务合同，已违反《物业管理条例》相关规定，应为无效合同，原物业公司无权收取物业费。

裁判结果

　　法院经审理认为，《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，不应理解为足以导致合同无效的强制性效力规范。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，该前期物业合同对全体业主具有法律约束力，原物业公司已依约为涉案小区提供物业管理服务，故判决L某应依照合同约定缴纳原物业公司服务期内相关费用。

典型意义

　　物业管理服务过程是一个长期的、不间断的持续过程，涉及整个物业区域内全体业主的共同利益，业主应当通过正当途径理性维权，长期拒付物业费对物业公司的正常运行以及对小区的日常管理都会造成不良影响，导致损害业主和整个小区的公共利益。同时，物业公司也应当及时与业主进行沟通，不断改进和提高物业服务质量，赢得业主对物业服务工作的理解与支持，从而形成良性循环。

　　2021年3月，某小区第一届业委会与某服务公司签订物业管理合同，约定的主要内容包括：某服务公司为该小区提供物业管理服务，服务期限至2026年3月；洋房、公寓物业服务费按建筑面积每月每平方米2.3元收取，每月30日前缴款；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的违约金支付比例等等。某服务公司称自2014年开始为案涉小区提供物业服务，其曾通过微信、电话方式向业主邝某催缴物业费，并提交了微信聊天记录。某服务公司提交的微信聊天记录显示：2022年5月某日，某服务公司联系微信备注为“邝某”的业主，称：“请问您是X栋X房的业主邝某吗？”对方未回复；其后，某服务公司多次向该微信发送催缴物业费的信息，但对方一直未回复。

裁判结果

　　中山市中级人民法院作出的生效裁判认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款的规定，某服务公司已提供初步证据证明其通过微信向邝某进行催收，邝某作为业主不按合同约定支付物业服务费已构成违约，应承担违约责任，故依法判决邝某向某服务公司支付2019年11月起至2022年3月欠缴的物业费及违约金。

典型意义

　　物业服务企业作为原告的大量诉讼案件主要是涉及业主欠缴物业费的催缴问题，本案裁判通过明确引导广大物业服务企业在催收物业费之前需经过合理催告的前置程序，以达到与物业服务合同相对方先进行充分有效沟通，沟通未果再向司法机关寻求司法救济的立法目的。

　　恩平某小区开发商要进行土地规划改迁工程。包括梁某在内的多名小区二期业主，所居房屋原由小区二期项目的二号配电房供电，入住时均与供电单位签订了划扣电费委托协议并开通用电账户，每月电费自行扣缴。小区开发商因改迁工程，将二号配电房及相应区域的送电电缆、计量电表拆除，并自行注销了相应区域业主们的用电账户。包括梁某在内的业主们在没有配电房和用电账户的情况下，日常用电由小区物业公司从其他区域的临时电源拉线供给，物业公司自行安装计量装置为业主们计算用电量并收取电费。2023年10月，物业公司以其代梁某垫付2019年7月至2023年6月的电费，梁某应予返还为由，提起本案诉讼。

　　恩平市人民法院经审理认为，梁某提交的《银行划扣电费委托协议》能够证明其原本的自用电费缴纳方式是通过银行划款直接向供电单位缴纳。在梁某用电账户被注销后，物业公司与梁某并未就后期用电及代收代缴电费问题签订有相关协议，故物业公司主张收取梁某电费已超出双方约定的物业服务及收费范围。物业公司就其从临时电源拉线给梁某等小区业主使用并自行安装分表计量装置的行为，未能提供电力主管部门相关备案审批资料，其私自转供电不符合国家相关用电规定。而物业公司提交的电费明细表，为其自行制作且未经小区业主进行确认，提交的电费缴费发票既无法区分其所缴电费包含的区域，亦无法从中区分出梁某应缴纳的电费金额，故物业公司提交的证据不足以证明其已代梁某实际支付了电费。据此，判决驳回物业公司的诉讼请求。

　　本案例涉及国家电力能源安全问题，亦与普通百姓日常用电权利与用电安全息息相关。本案裁判对物业公司违规收取电费的行为不予支持，明确物业公司具有保障业主用电安全的义务，并督促相关人员尽快整改区域内的电力配套设施，切实保障业主安居乐业的合法权益的同时，对社会上存在的此类擅自变更用电及转供电违规行为亦起到告诫和警示作用。