各镇（街），区发展和改革局、区教育局、区经济促进局，市公安局蓬江分局，区民政局、区财政局、区自然资源局、区住房和城乡建设局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、区国有资产监督管理局：

　　 《江门市蓬江区城镇老旧小区改造五年规划（2021—2025年）》已经区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。如有问题请及时反馈蓬江区城市管理和综合执法局。

江门市蓬江区城市管理和综合执法局

2022年5月5日

江门市蓬江区城镇老旧小区改造五年规划（2021—2025年）　  

　　 一、工作背景

　　 2020年7月20日，国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出到“十四五”期末(2025年底)，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。蓬江区作为江门市的中心城区，以江门市获省确定为广东省城镇老旧小区改造试点为契机，加快推进老旧小区改造，发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，努力实现旧城更新路径拓宽、机制完善、落地见效，满足城镇居民日益增长的美好生活需要。

　　二、编制总要求

　　（一）指导思想

坚持以人民为中心的发展思想，按照政府主导，多方共建；因地制宜，分类实施；拓宽渠道，合理共担；存量整合，联动改造；保护优先，传承历史；建管并重，长效治理的原则，贯彻落实区委九届十一次全会工作部署，结合蓬江区老旧社区改造三年行动计划和蓬江区“十四五”规划，系统推进蓬江区老旧小区改造，补齐设施短板，不断提升老旧小区居住品质，增进民生福祉。

　　（二）规划依据

　　《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）

　　《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）

　　《广东省城镇老旧小区改造试点工作方案》

　　《江门市老旧小区改造试点工作方案（修订稿）》

　　《江门市蓬江区老旧社区改造三年行动计划（2020-2022年）》（蓬江府〔2020〕7号）

　　《江门市蓬江区老旧小区改造试点工作方案（修订稿）》（蓬江城管函〔2021〕13号）

　　（三）规划范围与期限

　　 江门市蓬江区将城市建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区(独栋住宅)不得作为改造对象。

规划期限为“十四五”期间（2021-2025年），分批有序推进改造工作。

　　（四）规划目标

　　 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。健全完善老旧小区各类配套设施，补齐设施短板，优化服务功能，提升人居环境，突出侨乡特色，重塑街区活力，打造睦邻友好、环境和谐、生活便利、功能完善的同创社区。同时通过老旧小区改造切实改善城镇老旧小区居民的人居环境品质，扩大投资拉动消费、促进经济稳定运行和高质量发展。力争到“十四五”期末（2025年底），基本完成蓬江区2000年前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

　　（五）规划原则

　　1．坚持政府主导，多方共建。充分发挥各级政府的主导作用，激发居民和社会企业改造热情，调动相关联单位的积极性，汇聚各方智慧和力量，共同参与老旧小区改造提升全过程，将小区居民“被改造”的感受转变为“要改造”的意愿，构建“意愿共商、方案共谋、多方共建、成果共享、成效共管”的改造新模式。

　　2、坚持拓宽渠道，合理共担原则。结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、政府投资、市场运作、财政补贴等多渠道资金筹措机制。强化金融政策支持，依托改造区域内相关公共资源，建立存量资源整合利用，搭建投融资平台，采用设计、施工加运营的模式实施改造，通过引导在社区成立管理运营公司运营社区停车场、养老、托幼、家政等服务，建立受益者付费机制。

　　3、坚持问题导向，民生优先原则。按照“先地下，后地上”“先民生再提升，先功能后景观”“先解决房屋安全，后考虑功能提升”的要求，因地制宜、科学合理的确定改造重点和改造内容，顺应群众期盼，服务居民需求，以完善老旧小区市政公用配套设施为切入点，重点解决困扰居民基本生活的问题，把成效体现在群众满意度和幸福感的提升上。

　　4、坚持因地制宜的原则。结合社区街道和小区居民的实际情况，建立老旧小区改造的工作机制，做到深入摸底调查，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间存在问题、改造方向，历史文化背景等基本情况，制定改造的具体方案，力求小区改造有实效、有特色。

　　5、坚持保护优先，传承历史。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

　　6、建管并重，长效治理。坚持改造与管理相结合，前期引导成立居民自治组织，有条件的小区可以引入物业管理单位，支持社会资本或国有企业参与运营管理，做到前期改造和后期管理有效衔接。实现一次改造基本到位，长效管理机制同步建立。

　　三、现状概况与存在问题

　　（一）城镇老旧小区现状概况

　　 经过前期摸底调查，蓬江区共有社区77个，其中2000年前建成的老旧社区39个（包含老旧小区133个，其中不包括2019年完成改造的14个小区和2020年完成改造的4个小区），共涉及居民73696户，楼栋4982幢，总建筑面积约603.9322万平方米。按照住建部门老旧小区改造“十四五”规划任务要求，目前已基本完成改造35个，到2025年底，还需完成改造98个。

　　（二）存在问题

　　 社区基础设施薄弱，普遍存在破损现象，修复维护投入大。蓬江区老旧小区大多为2000年以前已建成，部分使 用时长已超过30年，加上年久失修，社区内楼宇外立面及诸多基础设施已经陈旧破损，存在安全隐患。一是道路通行状况有待改善。多数社区处于开放式状态，社区内道路车流密集，长期碾压造成路基破坏、路面破损、积水积淤。机动车、非机动车车辆乱停放、占用公共绿地、堵塞消防通道等情况影响居民出行。二是绿化建成和管养水平不高。基于历史原因，社区内绿化规划滞后，人均绿化面积达不到国家标准，缺乏可供居民休憩的绿化场所，绿化养护标准化专业化程度不高，绿植缺株死株、破坏绿化现象时有发生。三是脏、乱、差问题突出。乱拉挂“三线”、乱张贴涂画、乱堆倒垃圾、乱堆放废弃家具、饲养家禽等等城市管理问题影响市容环境且容易引发居民投诉。四是公共配套设施老旧。建筑外墙面、楼道、路灯、水、电、气等现有基础公共设施陈旧破损严重，楼梯扶手、栏杆、围墙等配套设施匮乏。五是小区维护管理难度较大。在小区管理上，主要存在的问题包括，缺乏物业公司统一管理，老旧小区居民普遍缺乏付费购买服务的习惯，导致小区管理很难推进，很快重回改造前的混乱局面;缺乏小区居民管理规约，无约束环境中，乱倒垃圾、违章搭建、车辆乱停、破坏植被等长期养成的恶习很难扭转;缺乏业主委员会，住户意见很难统一，维护工作推进缓慢。

　　四、项目储备与各年度计划安排

　　（一）明确项目入库条件

　　 以《江门市老旧小区改造项目评估表》作为调研评估基础，根据老旧小区建成年代、建筑基础状况、市政基础设施、小区公共空间、居民改造意愿等因素进行综合评估，将符合改造条件的老旧小区纳入改造候选计划。

　　（二）编制项目入库计划

　　 对照入库条件，严格按照《江门市老旧小区改造工作流程指引》，结合实际确定项目评估分数和评估指标，制定纳入十四五(2021-2025)年度改造计划。将蓬江区老旧小区改造计划分为五年:2021年,2022年,2023年,2024年,2025年，分批有序推进改造工作。根据江门市老旧小区改造项目评估表和老旧小区改造迫切度评估指标相互叠加综合权衡，确定2021年至2025年改造建议计划。

　　（三）制定年度开工计划

根据调查摸底、群众动员和项目前期准备等情况，将前期工作成熟、具备开工条件或已开工改造的项目优先纳入各年度实施计划。蓬江区拟于“十四五”期间对蓬江区荷塘镇、杜阮镇、白沙街、环市街等范围内的133个老旧小区进行改造，改造年限分别为2021-2023年改造老旧小区84个，于2021年开工，涉及居民48029户，房屋3952幢，建筑面积378.4829万平方米；2024年改造老旧小区20个，涉及居民9787户，房屋353幢，建筑面积88.4686万平方米；2025年改造老旧小区29个，涉及居民15880户，房屋677幢，建筑面积136.9807万平方米。

　　五、改造任务和实施路径

　　（一）改造任务

　　对列入年度改造计划的老旧小区，按照基础类、完善类、提升类细化各老旧小区改造内容、改造规模和改造工作量。从人民群众最关心、最直接和最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容。重点解决小区内部道路坑洼、建筑物破损、环境条件差、配套设施不全、社区治理体系不完善等问题，建立存量资源整合利用和改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。探索老旧小区改造在工作组织、资金筹措、项目建设、长效管理、基层治理等方面的方式方法。

　　（二）实施路径

蓬江区主要采取大片区统筹方式实施改造。通过合理拓展改造实施单元。推进相邻小区及周边地区联动改造，将天龙、五福、羊桥、迦南，复兴、岭梅等多个大片区，联动实施对居民基本生活产生影响且与小区直接相关的道路、管线、公厕等城镇基础设施项目，结合小区改造一并整改，实现片区服务设施、公共空间共建共享。

　　六、改造资金测算和筹措

　　（一）改造资金测算

　　根据项目入库计划及对应改造内容工程量，2021-2025年蓬江区老旧小区改造总投资额为75172.497万元，其中各年度对应投资计划分别为2021年13572.179万元，2022年17280.319万元，2023年6319.999万元，2024年16695.947万元，2025年21304.053万元。

　　1.2021-2023年合计共84个小区（包含一期35个小区和二期第一批49个小区）于2021年已全部开工，因蓬江区老旧小区项目二期（第一批）建设期为三年（2021-2023年），资金分三年（2021-2023年）进行支付，所以将二期第一批49个小区拆分为三年对应三年的支付额。

　　2.2021年预计投资额包括一期（35个小区）（7172.497万元）和二期（第一批）（江右路、江华路长塘段、春华苑、德兴里、良化东、良化里、幸福新村、杏苑新村、胜利路幸福段、华园一带共10个小区）（6399.682万元）共13572.179万元。

　　3.2022年预计投资额包括二期（第一批）（胜利路象山段、农林东路象山段、象山新村、农林横路农林段、农林新村、仓后路、常安路常安段、堤中路常安段、莲平路、跃进路圩顶段、平安里、蓬莱路、侨苑坊、大地塘、石湾直街、新第里、龙聚里、泰富城、吉利街、江华苑、堤东路东华段、良化大道良化东段、江北路良化东段、凤溪里、幸福路、华园路华园段、白沙大道西华园段共27个小区）共17280.319万元。

　　4.2023年预计投资额包括二期（第一批）（农林横路象山段、环市一路农林段、更兴路、新市路、太平路常安段、接龙里57号、常安旧巷、跃进路石湾段、智仁里、葵尾路、跃进路长塘段、甘化路良化东段共12个小区）共6319.999万元。

　　5.2024年预计投资额包括二期（第二批）（康乐里、港口一路江边段、启华里、文华苑、环市一路、华园屋村、华园横路、龙海苑、丽晶花园、丹井里、绍尧里、农林西路、胜利路马腾段、乐华苑、江华一路侧贤段、永盛村东、永盛村西、新围花园、金福花园、中兴三路共20个小区）共16695.947万元。

　　6.2025年预计投资额包括二期（第二批）和未立项（7个）（江边里、聚龙里、江华一路江边段、龙环里、港口一路启华段、雅怡居、胜利路、华园中路、环市二路华东段、建设二路双龙段、连井里、港口路、潮江路、环市二路马腾段、水南市、河西路、永盛二街、楼山、新河花园、瑞丰路、良村路、横街、港口路、会龙里、七枝里、梧岗里、良化新村西、富华街、江杜中路共29个小区）共21304.053万元。

　　（二）资金筹措方法

　　蓬江区积极探索，建立健全可持续老旧小区改造资金筹措机制，通过“地方财政安排一些、争取上级补贴一些、申报地方政府专项债解决一些、鼓励企业投入一些、发动居民筹集一些”的方式筹集改造资金。按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、政府投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。其中，明确居民出资责任，居民出资部分可通过住宅专项维修基金、公共收益等渠道落实，鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。

　　七、保障措施

　　（一）组织保障。成立蓬江区老旧小区改造工作专责小组。以分管老旧小区改造工作的区领导为组长亲自抓，区府办分管负责同志、区住房和城乡建设局主要负责同志、区城市管理和综合执法局主要负责同志为副组长，蓬江区城市管理和综合执法局作为实施主体，充分整合各部门专业力量，负责统筹、协调、检查、督办等工作，着力解决协调老旧小区改造工作推进中的重点难点问题，共同推动项目顺利实施。

　　（二）资金保障。一是积极争取上级资金补助，整合各职能部门资金。二是引导公共服务设施市场化运营，吸引社会资金。三是制定规划相关配套优惠政策。四是通过金融手段积极筹措改造资金，或引入市场化主体参与改造。五是建立受益者付费机制。明确政府、个人和企业的出资边界，按照“谁受益、谁出资”原则，确定改造费用分担规则，完善居民合理分担改造资金。六是建立捐赠公共物资共享机制。

　　（三）其它保障。一是引导建立居民自治组织。以社区基层党支部为核心，以社区居委会为主导，指导居民成立自治工作组织，研究制定居民自治议事规则，搭建老旧小区落实长效管养的基本组织框架，逐步建立老旧住宅小区长效管养机制。二是推进信息数字化智慧社区建设。运用信息技术手段和城管进社区服务，整合社区资源，在社区范围内为政府、社区居委会、物业、社区居民之间搭建信息沟通互动网络平台，建立沟通服务渠道，更好地为社会居民提供更加高效、更加优质，更加快捷的服务，不断提升居民的生活质量。

图解：http://www.pjq.gov.cn/jmpjqcgj/gkmlpt/content/2/2607/post_2607996.html#831

政策文字解读：http://www.pjq.gov.cn/jmpjqcgj/gkmlpt/content/2/2608/post_2608009.html#831

解读：江门市蓬江区城市管理和综合执法局

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