蓬江区2014年上半年企业调研报告

　　2014年上半年，国内经济形势严峻复杂，经济体制改革正在积极推动，但改革红利尚未全面系统地显现，短期内更谈不上逆转经济减速的趋势。与此同时，房地产市场正面临着重大的危机和风险、地方政府债务风险和金融市场风险相交织、产能严重过剩等矛盾继续积累，经济下行压力仍然较大。 

　　为进一步摸清我区经济形势，了解企业经营情况，6月份，我局组织了2014年上半年企业调研工作，成立了企业调研组，并分工业、房地产、商业及服务业三个小组到企业调研，共调研工业企业17家、房地产企业10家、商业服务业企业11家。同时，我局向全区“四上”企业发出调查问卷700多份，回收问卷400多份。 

　　一、企业调研总体情况 

　　从调查问卷分析和企业调研情况来看，我区总体经济运行稳定，但经济下行压力加大。 

　　工业经济在内需不足、原材料价格上涨、用工成本上升、招工难、产能过剩多重因素叠加影响下，约三成的企业出现销售收入同比下降的情况，但大部分企业在出口逐步向好的形势下稳定经营；房地产业在销售前景不好、贷款难、资金回笼慢、待售面积大等因素影响下，出现资金紧张、投资放缓的情况，企业对下半年的销售情况不乐观，投资意愿下降；商业服务业形势相对较好，批发、零售业均保持稳定增长，住宿、餐饮业也走出低谷，逐步向好。 

　　二、工业企业调研情况 

　　工业组调研工业企业17家，棠下5家：华龙摩托、中烟摩迪、天地壹号、海信电子、金莱特，荷塘5家：华尔润、欧之源照明、南光电器、万达百洁布、多得线厂，杜阮3家：骊住美标、新恒星厨具、中奥网业，潮连2家：锦隆实业、芝山五金，环市1家：丽明珠，仓后1家：亿滋食品；发出调查问卷383份，回收206份。从调研情况来看，我区工业经济运行稳定，但由于内需不足、原材料价格上涨、用工成本上升、招工难等多重因素叠加影响，经济下行风险犹存。 

　　（一）上半年我区工业经济运行情况及特点 

　　1.生产经营情况稳定，生产能力发挥良好。 

　　1-5月，我区工业企业生产经营情况稳定，约七成企业销售收入实现同比增长。调研的17家企业中，8家企业增长较快，其中南光电器增长74%，丽明珠增长25%，新恒星增长20%，海信电子增长17%；3家企业略有增长；6家企业销售收入出现下降，其中下降幅度较大的有中奥网业下降51%，亿滋食品下降25%。 

　　企业生产能力发挥良好。55%的企业产能发挥率在80%以上，基本属于满产；27%的企业产能发挥率在60-80%之间，产能发挥良好；12%的企业产能发挥率在50-60%之间；6%的企业产能发挥率在50%以下。 

　　2.转型升级初见成效，不同行业分化发展。 

　　近两年企业积极进行技术改造，开发新产品，转型升级成效初显。如嘉宝莉、金莱特电器等企业，近年加大研发投入，保持了良好的增长势头。行业之间的分化日益明显。随着人民生活水平的提供，对汽车的需求加大，对摩托车的需求下降，摩托车行业延续萎缩态势，我区1-5月，摩托车及汽车配件产业产值同比下降5.51%。纺织制衣行业属于劳动密集型产业，也受用工成本快速上涨影响，产值同比下降1.84%。 

　　3.重点企业增速下滑，经济下行风险犹存。 

　　1-5月，我区15家重点工业企业产值140.6亿元，占全区规模以上工业企业总产值比例为47%，而15家企业总产值仅增长3.28%，比上年同期下滑4.12个百分点，比上季度下滑3.19个百分点，显示重点企业的经营环境在变差。其中大长江集团实现产值40亿元，同比下降6.31%；科杰自动化下降27.89%；汇海饲料厂下降22.98%；华尔润集团下降12.1%；三七电池下降5.16%；江粉磁材、中烟摩迪、杜阮制漆厂等企业也只有小幅增长。 

　　（二）企业经营存在的问题 

　　招工难、原材料价格上涨、内需不足、融资困难成为制约企业发展的四大重要因素。 

　　1.工人难招流动性大，用工成本上涨过快。 

　　调研发现，企业用工成本上涨过快。17家企业中，4家企业职工工资与上年持平，10家上涨10%左右，3家上涨10%以上。同时，7家企业出现招工难的情况，而且生产工人不稳定，流动性大，招工成本较高。亿滋食品采取措施到外省学校招聘，但能留下来的工人不多。 

　　2.生产原料价格上涨，企业营业利润下降。 

　　64%的企业反映生产原料价格上涨，致使企业营业利润下降。当前由于竞争激烈，企业议价能力偏弱，产品销售价格难以提升，受原材料价格上涨影响，产品利润率下降较快。尤其是玻璃行业，原料价格上涨超过20%，而产品单价反而下降15%。 

　　3.国内需求严重不足，企业融资依然困难。 

　　36%的企业认为国内需求不足，产品内销受阻，国内需求比上年同期下降幅度较大。同时，企业反映贷款利率比去年同期上升了1-2个百分点，且在贷款时普遍面临条件严格、程序繁琐、反担保成本高、期限短等问题。 

　　（三）下半年工业经济情况预测 

　　1.重点企业增幅提高，工业经济逐步稳固。 

　　1-5月，我区多家重点企业产值出现同比下降现象，从调研情况看，重点企业下半年产值增幅将提高。根据企业填报的调查表反映，天地壹号1-5月产值下降6.17%，预计全年增速可达到30%左右；汇海饲料1-5月产值下降22.98%，预计全年增速可达到5%-10%左右；科技自动化1-5月产值下降27.89%，预计全年增速可达到10%以上。 

　　2.产业升级阵痛难免，行业分化仍将持续。 

　　随着国家环保政策的收紧，我区高能耗高污染企业将进一步压缩产能，劳动密集型产业也将受用工成本快速上升而萎缩，产业升级的阵痛将进一步加剧。摩托车行业短期内也难以得到逆转，行业分化仍将持续。食品饮料行业将随着康师傅、东望洋等项目的投产而进入快速增长期。 

　　3.对外经济持续向好，宏观经济逐步好转。 

　　1-5月，我区进出口总额19.44亿美元，同比增长19.79%，其中出口总值14.96亿美元，同比增长12.9%。按贸易性质看，加工贸易出口增速达到40.09%；按企业性质看，民营企业出口增速24.28%。预计我区下半年对外经济将持续向好。 

　　随着国家“定向降准”等微调政策的出台，国内宏观经济将逐步好转，我区中小企业也将受惠，中小企业经营环境将得到改善。 

　　（四）发展建议 

　　1.加快园区配套设施建设。 

　　随着园区投产企业和建设项目的增多，解决园区配套建设不足问题越加迫切。短期内建议加快公交车站的设置，完善水电设施，增加餐饮、娱乐等生活配套。 

　　2.着力帮助企业解决招工难问题。 

　　招工难问题在纺织行业尤其突出，同时随着示范园区一些大项目的投产，熟练技工十分紧缺，缺工问题在园区范围内十分普遍。建议制定措施帮助企业缓解招工难问题，如企业专场招聘，异地招聘等措施。 

　　3.继续加强对企业的服务工作。 

　　调研中发现个别企业缺乏信息渠道，存在信息不畅等情况。建议充分发挥中小企业服务中心的作用，加强对企业的指导和服务。 

　　三、房地产企业调研情况 

　　房地产组调研了我区有在建在售楼盘的房地产企业10家，10家企业的楼盘主要集中在北新区、滨江新区、里村片区，包括保利中宇花园、滨江奥园、月珑湾、华茵桂语、海逸城邦、莱茵华庭、星汇名庭、滨港御城、凤山水岸、骏景湾品峰等楼盘。 

　　（一）今年以来我区房地产发展情况及特点 

　　1.投资速度放缓，投资意愿下降。 

　　目前，开发商投资开发意愿明显减弱，筹建的新项目数量较少，续建项目建设速度放缓，全力消化存货。房地产开发速度减慢，主要是受到销售不景气、建设资金紧张因素的影响。 

　　从开发情况看，1-5月，房地产完成投资18.11亿元，同比增长54.87%，比一季度回落23.68个百分点。1-5月平均每月完成投资3.6亿元，比一季度下降6.7个百分点，与上年全年平均每月完成投资6.93亿元相比，下降48%。房地产投资明显放缓。从项目审批情况看，1-6月房地产立项项目18个，同比下降33.3%；计划总投资116.8亿元，同比下降57.11%；计划总建筑面积235.7万平方米，同比下降44.9%；计划纯住宅面积131.4万平方米，同比下降48.2%。房地产投资意愿下降明显。 

　　2. 销售出现下滑，价格趋于稳定。 

　　从销售数量看，1-5月，我区商品房销售面积25.72万平方米，同比下降6.15%，销售面积出现下滑。5月当月，销售面积降幅更是高达25.27%。1-5月平均每月销售面积只有5.14万平方米，与上年平均每月销售8.32万平方米相比，降幅达到38.2%，与上年下半年平均每月销售9.05万平方米相比，降幅更是高达43%。 

　　从销售价格看，我区商品房平均销售单价趋于稳定。1-5月，我区商品房平均销售单价为7147元/平方米，同比增长9.4%。今年1-5月份，各月份之间平均销售单价变化不大，保持在7100-7200元/平方米之间，价格趋于稳定。 

　　3.刚需特征明显，中小户型为主。 

　　首次置业的本地消费者为主要消费群体。从回收调查问卷的统计情况看，70%以上的购房者为本地消费者，个别楼盘的本地消费者比例更高达90%。60%的购房者为首次置业，80后的年轻人和来江门落户务工的新江门人占了相当的比例。从职业上看，公司白领、机关事业单位人员、私营企业主仍然是消费的主要群体。 

　　中小户型产品销售相对较好。1-5月，我区住宅销售面积21.4万平方米，其中90平方米以下户型1.4万平方米，90-144平方米户型17万平方米，144平方米以上户型3万平方米。 

　　（二）当前行业发展存在的困难和问题 

　　1.企业资金紧缺。 

　　资金压力很大是本次调研中多数企业集中反映的困难，主要原因有：一是宏观调控限制了信贷的发放，开发商从金融机构贷款从事房地产开发已经是非常困难的事，其他的融资渠道又必须承担高额的融资成本。二是预售款监管制度过紧。我市预售款监管制度严格，提高了监管账户的资金留存比例至10%。这对目前多数处于销售困境的开发商来说更加重了资金压力。三是资金的流转效率较低。包括预售款监管账户的用款审批手续较繁琐，需时较长；非市区户籍居民的首套房认定手续需时较长，影响银行按揭放款；车位需确权后才能销售造成资金积压等，这些因素都造成开发商资金使用效率的降低。 

　　虽然企业普遍反映资金压力大，但目前为止我区开发商资金运作方面总体尚能勉强维持，主要是因为部分开发商获得集团企业的支持；部分楼盘早期销售情况较好，回笼的资金给予支撑；还有个别楼盘规模不大，投入以自有资金为主，融资压力较小。 

　　2.市政配套有待完善。 

　　市政配套不完善也是影响房地产业发展的一个重点问题。部分企业反映由于道路设施、排水排污、燃气供应等市政配套不完善，使楼盘的形象大打折扣，直接影响了销售进度。再者北环路、滨江新区公交线路不足。随着城市中心向北移动，北新区以北区域的住宅小区不断增加，居住人口越加密集，但该区域的公共交通设施建设相对滞后。 

　　（三）今明年行业走势预测 

　　1.供应充足，需求有待进一步激活。 

　　未来一两年内，我区房地产的供应量是比较充足的。目前我区住宅存量多。低迷的销售情况，使各个在售楼盘积压不少存货。根据我们调研统计的情况，预期至2014年底各主要楼盘可销售的套数超过5000套，涉及的面积约60万平方米。按现在的销售进度估算，消化现有的存货还需要较长的时间。 

　　短期内需求不足情况将持续。目前政策鼓励首次置业，使部分刚性需求得到释放，但改善型刚需仍然受到抑制，二套房六成首付、三套房暂停放贷的政策，使大部分有改善居住条件需求的消费者因为资金不足而持币观望。 

　　2.资金短缺，投资继续放缓。 

　　未来一两年内，开发商在资金面上仍会紧张。一是国家信贷政策没有放松的迹象。二是销售情况不容乐观，开发商会将未来的工作重点放在消化存货方面，务求回笼更多的资金。从此次调研情况看，80%的受访企业都选择了采取扩大宣传或提高服务作为促进销售的手段，只有20%的企业选择推出新产品来增加销售量。由此可见，回笼资金、放缓投资将是本行业较明显的发展趋势。 

　　3.价格稳定，上下波幅不大。 

　　预计未来一段时间内，市场价格总体仍将保持稳定，或会出现一定程度的涨跌，但波动的幅度不会大。主要原因有几方面：一是成本因素。近年土地价格越拍越高，我区商住用地每亩竞拍价格已接近500万元，楼面地价已超过2000元/平方米，加上土建成本、配套设施、税费和融资成本等等，单位面积成本已在5000-6000元之间，因此开发商的降价空间不大。二是价格泡沫较小。一直以来，江门本地消费者是我区购房的主力军，购房用途以自住为主，也有部分是投资用途，但外来炒房的投机客很少，因此我区房价相比一线城市的价格没有太多的泡沫。 

　　（四）、发展建议 

　　房地产行业平稳健康发展不仅有利于我区总体经济发展，还对城市形象、保障民生、社会和谐都有十分重要的意义。目前，该行业碰到的困难和问题较多，通过本次调研的情况，我们提出几点建议，希望对本地区的行业发展有所帮助。 

　　1.完善预售款监管制度，增强监管的灵活性。 

　　一方面，在调控背景下，预售款监管制度适度从紧，能够加强对开发商的监管，督促项目的如期按质建设，保障消费者的权益。但另一方面，监管力度过大，将会使更多企业资金“失血”，容易影响项目建设进度甚至造成“烂尾楼”，这有违监管制度设立的初衷，也不利于房地产行业的健康发展。因此，建议完善预售款监管制度，增强一定的弹性和灵活性，对信誉好、进度快、销售好的企业给予适当区别管理，使这类企业能得到更快更好的发展，也使预售款监管制度能更好地发挥作用。 

　　2.加快公共配套设施建设，提高政府服务效率。 

　　在科学规划下，加快区内的硬件建设，逐步完善道路交通、水电燃气、医疗教育、商贸市场等配套。增强国土、规划、建设、环保、税务、物价、市政等各相关职能部门的服务意识，对规划审批、价格认定、监管账户用款申请等加快审批速度，进一步提高服务效率。 

　　3.加强对企业的政策引导，促进行业健康发展。 

　　房地产行业有其自身的行业特点和发展规律，也是受政策因素影响较大的行业。在房地产市场畅旺时，我们要加强与企业的信息沟通，做好政策引导和价格监管；在房地产市场低迷时，我们要引导开发商做好市场分析，优化产品结构，促进行业整合，从而推动房地产行业的平稳、适度、健康发展。 

　　四、商业及服务业企业调研情况 

　　商业及服务业组调研企业11家，商业8家，服务业3家，发出调查问卷170份，回收111份。从调研情况来看，我区商业及服务业形势相对较好，批发、零售业均保持稳定增长，住宿、餐饮业也走出低谷，逐步向好。 

　　（一）上半年我区商业及服务业经营情况及特点 

　　1-5月，全社会消费品零售总额达75.51亿元，增长15.86%，增速较上年同期上升5.57个百分点。其中，批发业零售额3.75亿元，增长21.84%；零售业零售额65.88亿元，增长17.09%。 

　　 1. 汽车市场快速增长，成为消费热点。 

　　1-5月年限额以上汽车销售企业共33家，比上年增加9家，实现社会消费品零售额19.7亿元，占全区社会消费品零售总额的26.09％，同比增长43.8％，比全区社会消费品零售总额平均增幅高27.94个百分点，成为拉动我区消费市场快速增长的重要支撑点。同时，汽车市场的快速增长，将带动汽车美容、汽车维修、金融、保险等服务业的发展。 

　　 2. 家电市场依然低迷，传统业态面临考验。 

　　家电市场依然低迷，增长缓慢，家电类零售额1.76亿元，增长3.08%，家电龙头企业苏宁电器出现负增长。一是由于家装市场转淡，影响家电消费；二是电子商务的迅猛发展，冲击实体店市场，传统的实体店业态面临考验。当前，家电消费逐步从追求低价转向品质、品牌、售后、体验等方面，需求结构也因此发生变迁，家电零售企业应当调整经营策略，适应消费者的变化，才能使企业得到持续的发展。 

　　3. 旅游物流快速增长，“嘿客”创新零售业态。 

　　旅游业上半年营业收入同比增长28.4%，其中大方旅游增长40.55%，广之旅增长67.58%。但由于竞争加剧、外阜出游风险加大、用工成本上涨等因素影响，旅游业利润下降。物流业上半年营业收入同比增长26%，其中顺丰速运营业收入同比增长189%，处于行业龙头地位，但竞争压力大，企业创新零售业态，在江门新开“O2O”模式“嘿客”便利店30多家。“嘿客”便利店，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维修等多项业务。顺丰“嘿客”店内的海报、二维码墙放置虚拟商品，可以通过手机扫码、店内下单购买。“嘿客”的创新经营模式，将引领商业服务业整合的潮流。 

　　（二）商业及服务业发展存在的问题 

　　1.招工难，员工流动性大。 

　　招工难、员工流动性大成为全行业共性难题。一是零售企业、餐饮企业服务员难招；二是导游、销售、动漫设计等专业人才难招。随着西部省市的快速发展，外来人口出现回流现象，招工难问题在未来一段时期内仍将存在。同时，企业员工流动性大，导致企业招聘成本、培训成本上升，加上工资上涨，企业整体用工成本上升较快，企业经营倍感压力。 

　　2.餐饮住宿业走出低谷，增长依然乏力。 

　　1-5月，全区住宿、餐饮业转负为正，零售额增长0.84%。微弱的增长显示餐饮业已作出积极的调整，适应新的消费观念，行业已逐步走出低谷。但68%的餐饮企业认为当前经营状态一般，20%企业认为当前经营状态不佳，只有12%的企业认为经营状态良好，可见餐饮业整体景气度依然不佳，仍处于缓慢复苏阶段。 

　　3.服务业竞争日益加剧，考验企业经营策略。 

　　服务业竞争日益加剧，企业发展差异悬殊。旅游业整体增长28.4%，但企业差异巨大，大方旅游增长40.55%，广之旅增长67.58%，而国旅下降44.27%，欢乐旅行社下降35.96%。物流业整体增长26%，但邮政局同比下降0.65%，而顺丰增长189.5%，江顺达物流增长29.59%。快速变化的市场环境，考验着企业的经营策略。 

　　（三）下半年商业及服务业经济情况预测 

　　1.大型综合体陆续开业，进一步激活消费市场。 

　　今年下半年，我区大型综合体汇悦城、益丞国际广场、万达广场等将相继营业，将为我区消费市场注入新的动力，一是带动本地居民增加消费，二是带动周边县市区居民前来消费。随着大型综合体“消费集聚效应”的发挥，综合体将带动我区商业服务业持续发展。其中，汇悦城成功引进交通银行江门支行、希界维3D韩资影城、百佳超市、钱柜KTV，HM服装品牌等多家企业进驻，将为市民带来更多更优质的消费体验。 

　　2.餐饮市场缓慢复苏，消费价格趋向合理。 

　　中央八项规定以来，餐饮企业转变经营方式，调整目标顾客群体，今年餐饮市场进入缓慢复苏期，餐饮企业1-5月营业额与上年同期相比基本持平，个别企业比上年同期略有增长。当前，76%的餐饮企业顾客用餐人均消费在50-100元之间，消费价格趋向合理。预计下半年，餐饮市场仍将持续缓慢复苏的态势。 

　　3.多种产业融合加速，创新业态陆续出现。 

　　顺丰速运“嘿客”便利店的出现，带动了物流、金融、零售行业的融合；联通、百度、富国基金联手推出通信理财产品“沃百富”，标准着通信、互联网、金融行业的融合。多种产业的融合，将成为不可逆转的趋势，创新业态的陆续出现，将成为我区经济发展中的又一亮点。 

　　（四）发展建议 

　　1.加快大型综合体建设，培育镇街区域性商业中心。 

　　加快万达广场、益丞国际、汇悦城等大型商业项目建设，加快综合体招商进程，培育北新区新的商业中心。加快荷塘中嘉广场、潮连益丞富隆居建设，加强江沙示范园区商业配套项目规划与建设，培育镇街区域性商业中心。 

　　2. 加强总部经济招商，培育新的经济增长点。 

　　当前我区已引入华润万家、国美电器、南方人才市场等多个总部经济项目，其税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应等“五种效应”优势凸显，成为我区经济发展的“新引擎”。建议继续加强总部经济招商力度，加强项目跟踪服务，加强我区在全市乃至粤西经济总部的地位。 

　　3. 进一步促进居民消费，扶持中小商贸企业发展。 

　　举办“车展”、“房展”等活动，促进潜在消费能力释放。积极引导高档餐饮企业转变经营模式，拓宽消费渠道，推动餐饮行业的转型发展。加大对发展前景较好的中小商贸企业的扶持，促进企业上规模。