江门市蓬江区发展改革和统计局  

                                         文件

江门市蓬江区住房和城乡建设局

 

 

    蓬江发改﹝2013﹞3号

 

 

 

关于公布江门市蓬江区物业

服务收费政府指导价及管理办法的通知

市物业管理协会、各物业管理公司：

为规范物业服务收费管理，促进和谐社会建设，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《印发<江门市发展和改革局江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则>的通知》（江发改价管﹝2012﹞533号），结合实际，拟定我区物业管理服务收费及管理办法通知如下：

第一条 物业服务收费根据不同物业的性质特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）的物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主委员会成立之后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第二条 住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成，上浮幅度不超过20%（见附表一），下浮幅度不限，定期公布。

第三条 物业服务企业应认真执行统一规定的基准价，在浮动幅度内根据所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理酬金（利润）等情况，采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定收费标准，并抄送蓬江区物价局备案。公布政府指导价时，必须明确该物业服务收费政府指导价包含的具体内容。未经备案的标准，不得对外公示。

实行酬金制方式的，可按合同约定，每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计的费用计入物业服务支出。

第四条 实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了本通知公布最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且收费标准确需突破指导价标准的，应经物价部门成本监审、组织论证后核定该物业管理区域的政府指导价并报蓬江区物价局备案。未经核准的，其物业服务收费标准不得超过政府指导价。实行市场调节价的物业公共服务收费，由业主（或经业主大会授权的业主委员会）与物业管理企业在服务合同中约定。

前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。

第五条 物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务合同有约定的从其约定；无约定的应当通过业主大会决定，未成立业主大会的，物业服务企业应当采用书面征求意见形式，征求全体业主的意见，并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。

经业主大会同意的，物业服务企业与业主委员会重新签订物业服务合同；采用书面征求意见的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务收费标准的调整，在政府指导价范围内的，报我局备案方可执行；超过政府指导价范围的，应当报我局核定后方可执行。

第六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域绿化养护费用；

（四）物业管理区域清洁卫生费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经业主同意的其它费用。

第七条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，按《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》的规定，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第八条 物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费用按约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，定期向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。

业主如在物业服务企业签订的协议中约定将公共水电费纳入物业服务收费统一收取的，从其约定。

第九条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费按每月每车位计收，具体标准按不超过60元/月·车确定。

第十条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业服务企业应当依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第十一条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

第十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

第十三条 业主对其物业进行室内装修，物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金（押金）。住宅建筑面积大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超过3000元/户的装修保证金（押金），住宅建筑面积小于144平方米的可收取不超过2000元/户的装修保证金（押金）。

装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格之日起15个工作日内全额无息退还装修保证金（押金）。如对公共部位、设施造成损坏的，物业管理企业与业主计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。

装修产生垃圾余泥或装修所需物料由业主自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费、搬运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第十四条 物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用的，可按不超过20元/证的标准收取押金，证件完好退回应如数退回押金。如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

除前款规定费用外，物业管理企业不得强制收取与装修相关的其它费用。

第十五条 实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为业主免费配置每户不少于3张小区出入证（含IC卡），机动车按一停车位一证的方式免费配置车辆出入卡。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本合理收取工本费。

第十六条 物业管理企业要实行明码标价，物业交付使用前，建设单位应将前期物业服务内容、服务标准及收费项目、标准作为新建商品房销售明码标价的内容，在销售场所公示。物业已交付使用的，在物业管理区域内的显著位置将上述内容及特约服务项目及标准进行公示。

第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十八条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

第十九条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

第二十一条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

第二十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；

（二）擅自设立强制性收费项目的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）不按规定备案的；

（五）不执行本细则第十四条、第十五条、第十六条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的。

第二十三条 本细则由江门市蓬江区物价局会同区住房和城乡建设局负责解释。

第二十四条 根据江门市政府文件《印发江门市物业管理实施细则（试行）的通知》（江府办﹝2011﹞90号）的通知精神，在蓬江区管辖地范围内的物业管理服务部门（包括市直单位）收费的具体价格或标准按本通知执行。

第二十五条 本通知自2013年2月1日起执行，有效期5年。《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》（蓬江价﹝2007﹞3号）同时废止，此前规定与本细则相抵触的，以本通知为准。

 

 

 

 

附：蓬江区物业服务管理收费政府指导价

普通住宅小区（大厦）分级参考标准

 

 

 

 

 

 

 

 

蓬江区发展改革和统计局    蓬江区住房和城乡建设局

 

 

 

二○一三年一月十六日

 

 

 

抄送：市发改局，市住建局，区人大，区府办，区财政局，区监审局，区物价检查分局

2013年1月16日印发

主办股室：区物价局收费股                (共印25份)

附件：

蓬江区物业服务管理收费政府指导价

                                 单位：元/m²·月

类别	等级	基准价	浮动幅度	备注
无电梯 住宅	一级	1.30	20%	结合小区绿地覆盖率、设施配套、管理服务、物业规定、物业使用时间等实际情况约定收费标准
	二级	0.90
	三级	0.50
有电梯 住宅	一级	2.0
	二级	1.60
	三级	1.25

 

注：小区绿地覆盖率按建设规划部门设计规定计算