第一条 为进一步加强农村集体资产管理，规范农村集体资产交易行为，充分发挥镇农村集体资产管理交易中心的监督、指导和服务职能，推进农村基层党风廉政建设，根据《蓬江区农村（集体经济组织）资产资源交易管理办法（试行）》（蓬江委办〔2014〕68号）、《蓬江区农村（集体经济组织）合同管理制度》（蓬江委办〔2014〕65号号）及蓬江区人民政府办公室《关于做好恢复农村集体“三资”交易平台动作有关工作的通知》要求，结合我镇实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我镇下辖的农村集体经济组织及自治组织，包括村民委员会（以下简称村委会）及其属下单位、村民小组及其属下单位、经济联合社和股份合作经济联合社（以下简称经联社）及下属企业、经济合作社和股份合作经济联合社（以下简称经济社）及下属企业等，以上组织机构在本办法中统称为“农村集体”。
第三条 农村集体资产交易是指农村集体将其拥有的资产资源，通过承包、租赁、合作、转让等方式与本组织或组织外的法人、公民订立合同，确定双方当事人权利和义务的一种经济活动。
第四条 农村集体资产交易行为必须遵循自愿平等、诚实信用和公开、公平、公正、合法竞争的原则，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。任何单位和个人不得干预农村集体资产的正常交易。
第五条 农村集体资产必须按照本办法规定的程序进行交易，其管理和交易行为必须接受镇农村集体资产管理交易中心的监管，接受上级纪检监察部门和农村集体资产管理部门的监督和指导。
第二章 机构设置及职能
第六条镇成立农村“三资” 规范管理工作领导小组（以下简称“领导小组”），组长由镇主要领导担任，副组长由镇纪委书记和分管农业的领导担任，成员由镇党政、纪检监察、农业、信访维稳、经促、财政、社会事务、国土规划、建设和司法等部门负责人担任。领导小组下设农村集体“三资”规范管理办公室、农村集体资产管理交易中心、农村集体财务服务中心等“三资”管理机构。
第七条领导小组负责组织、协调和推动交易中心建设和运行工作，及时研究、妥善处理农村集体资产管理与交易过程中出现的问题。
第八条交易中心是农村集体资产管理和交易的指导、监督和服务的日常工作机构。
第九条 交易中心的职能：
（一）负责本镇农村集体资产管理与交易平台的管理工作；
（二）指导农村集体开展资产、资源、合同清查核实和数据录入、上报等工作；
（三）审核农村集体资产交易方案和民主议事程序是否完备；
（四）提供农村集体资产交易的场所和信息咨询；
（五）指导与监督农村集体组织实施资产管理与交易；
（六）指导农村集体建立健全资产和经济合同台账；
（七）对农村集体提出的交易意向组织预审，预审交易事项是否符合土地利用总体规划、城乡总体规划、产业发展规划、环保要求等；
（ 八）审核农村集体资产交易程序及合同；
（九）监督农村集体资产交易信息公开情况；
（十）对农村集体资产交易的资料和合同归档备案；
（十一）协助纪检监察部门查处违法违规交易行为。
第十条交易中心设置专职中心主任一名，由镇定编人员担任，并配备专职工作人员4至6名，分别担任交易审核员、交易操作员、合同审核员和资料管理员等职务。交易中心运作经费列入镇财政预算。
第十一条镇职能部门职责分工：
镇纪委负责监督交易中心运作的业务落实，处置有关违纪行为；镇农业部门负责指导交易中心开展审核交易流程和日常运作管理等工作；镇党政、信访维稳、经促、财政、社会事务、国土规划、建设和司法等部门按各自职能负责相关指导工作；必要时向区相关职能部门提出联合审核申请。
第十二条 交易中心在办理农村集体资产交易的过程中， 不得收取任何费用。
第三章 交易方式
第十三条农村集体资产必须通过农村集体资产管理交易平台（以下简称交易平台）进行交易，对招标项目的范围、标准等，法律法规另有规定的，依照其规定。
第十四条 交易平台按镇、村两级分为棠下镇农村集体资产管理交易中心（简称“镇交易中心”）、农村集体资产管理交易工作站（简称“村交易工作站”）。
第十五条镇交易中心（村交易工作站）应成立3-5人的评审小组，负责审查竞投人的资格，审核竞投人的报价情况，确定受让人或承租（包）人。
第十六条 农村集体资产交易活动实行分级交易制度，一是进入镇交易中心交易，二是在村交易工作站依规自行组织交易。
第十七条 进入交易平台交易的资产，其所有权、使用权必须是属于农村集体的。交易可分为转让、承包、租赁、合作等方式但不限于以上方式。
第十八条达到一定标准以上的资产交易必须进入镇交易中心内进行，并接受镇交易中心的指导和监督。严禁将达到标准以上的交易项目化整为零、分割交易。
第十九条以下农村集体资产必须进入镇交易中心进行交易：
（一）单宗合同林地面积50亩（含50亩）以上、其他农用地（包括耕地、鱼塘、水库等）面积30亩（含30亩）以上的土地承包经营权的交易；
（二）所有农村集体建设用地使用权出租或转租的交易；
（三）单宗合同建筑面积200㎡（含200㎡）以上的商铺、建筑面积300㎡（含300㎡）以上的住房、建筑面积1000㎡（含1000㎡）以上的厂房、仓库、办公楼、市场、员工宿舍等集体物业使用权出租或转租的交易；
（四）集体房产（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场、商品房、员工宿舍等）转让的交易；
（五）除第四项外单位资产估价在30万元（含30万元）以上的或资产总值估价在50万元（含50万元）以上资产出让或转让的交易；
（六）农村集体10万元（含10万元）以上建设项目承（发）包按照《江门市蓬江区小型建设项目承（发）包管理暂行办法》执行。
第二十条 除第十九条以外的其他农村集体资产由村交易工作站自行组织交易，具体交易办法由各村制订，并报镇交易中心备案，并接受镇交易中心的指导和监督。属农用地发包的，可选在交易标的物现场进行交易，其他农村集体资产的交易必须在村委会（经联社）办公场所内进行。如上述资产交易需进入镇交易中心进行交易的，由其所属的农村集体提出申请，经镇交易中心同意后，方可进入。
第二十一条 农村集体资产的交易，一般采取公开竞投方式进行，也可采取公开、暗标、摇珠等竞投方式，具体竞投方式由成员（成员代表）大会决定。法律、法规、规章、上级文件有其他规定的，按其规定。因特殊情况采取协商方式交易的，必须按农村集体民主议事程序经成员（成员代表）大会表决通过，报镇交易中心审批同意后方可进行。
第四章 交易程序
第二十二条农村集体资产交易，一般按以下程序进行：
（一）议定交易方案
1.交易方案的内容
农村集体资产交易方案应该包括标的概况、交易方式、合同期限、交易底价、竞投人资格和条件、交易程序、竞投规则、合同式样等要素。
2.合同期限
（1）农用地承包合同，如耕地、鱼塘、基面等的承包，承包期限以3至5年为宜。合同当事人双方应根据生产用途不同以及可预见的发展规划，合理确定农用地的承包期限，一般不能超过10年期限，如考虑到效益的周期性，承包的时间要适当延长的，必须上报镇审查批复后再经村民（经联社成员） 代表会议或村民（经联社成员）大会表决通过方可签订，但不得超过以下法定的期限：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30年至50 年；林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
（2）非农用地的经济合同，如工业用地的出租、厂房或商铺的租赁等，应根据生产经营项目的发展需要和有利于维护农村集体的利益考虑，平等协商确定合同的期限，工业用地出租期限一般不超过10年； 物业和市场等出租期限一般不超过5年；厂房出租期限一般不超过10年。如考虑到效益的周期性，租赁的时间要适当延长的，必须上报镇审查批复后再经村民（经联社成员）代表会议或村民（经联社成员）大会表决通过方可签订，但租赁期限最长不得超过20年。
3.交易方案的议定程序
村委会（经联社）资产交易方案的议定，应经“两委”（董事会）成员集体研究、讨论和拟定，对重要的资产交易项目，还要充分听取村民（经联社成员）和其他相关人员的意见。村委会（经联社）资产交易方案须根据议定的权限提交村民（经联社成员）大会或村民（经联社成员）代表会议表决，通过后须在本集体村务公开栏公示不少于5天，才能进入平台交易。
村小组（经济社）资产交易方案的议定，应接受村委会（经联社）“两委”（董事会）成员的指导，并充分听取村民（经济社成员）和其他相关人员的意见。村小组（经济社）资产交易方案须提交所属村小组（经济社）户代表表决，通过后须在本集体村务公开栏公示不少于5天，才能进入平台交易。
农村集体拟定的资产交易方案，按前述民主议事程序表决前，须向镇交易中心提交议定交易方案进行预审。镇交易中心对相关资料审查，组织相关职能部门联合预审并提出预审意见。
4.交易方案议定的权限
村委会（经联社）集体物业（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场、商品房、员工宿舍等）转让、土地出让、建设用地使用权的出租或转租等资产交易方案，须经村民（经联社成员）大会或村民（经联社成员）代表会议表决通过。
村委会（经联社）发包、租赁方式的资产交易方案，达到以下标准的，须由村民（经联社成员）大会或村民（经联社成员）代表会议表决通过：
（1）单次发包、出租农用地面积超过30亩(含本数，下同)的；
（2）单次出租商铺建筑面积超过300平方米的；
（3）单次出租厂房、仓库、办公楼、市场、员工宿舍等集体物业建筑面积超过500平方米的；
（4）合同每年收入金额超过20万元的；
（5）合同期限超过10年的。
村委会（经联社）发包、租赁方式的资产交易方案，不超出前述标准的，可以由村委会（经联社）“两委”（董事会）成员集体表决通过。严禁将已达到标准以上的交易项目化整为零、分割交易。法律法规等另有规定的从其规定。
村委会（经联社）其他各类资产的转让、变更或报废等事项，价值10万元以下(含10万元)的须经村委会（经联社）“两委”（董事会）成员表决；价值10万元至100万元(含100万元)的须经村民（经联社成员）代表会议表决；100万元以上的须经由村民（经联社成员）大会表决。固定资产的转让等必须进行价格评估，并以评估价值作为转让价格的依据。严禁将已达到标准以上的交易项目化整为零、分割交易。法律法规等另有规定的，从其规定。
村小组（经济社）集体所有的资产交易方案及与村小组（经济社）相关的资产交易方案，必须经所属村小组（经济社）户代表表决通过。
（二）交易审批
交易预审通过后，农村集体应向镇交易中心提交以下材料申请交易，并保证其真实性、完整性：
1.经公示的交易合同和方案；
2.根据审批权限，由农村集体相关组织机构表决通过交易方案的会议记录和表决情况签名表；
3.公示情况表（即对会议记录、表决情况签名表、交易合同和方案等情况的公示报告）；
4.交易标的物基本情况说明，权属证明材料原件及复印件；
5.交易审批表；
6.按交易中心要求应提交的其他材料。
镇交易中心应对农村集体提交的资料进行审查，并自收到全部资料之日起10个工作日内，作出是否受理交易的答复，对不受理的要说明原因。
（三）制订竞投文件
对受理进入镇交易中心（村交易工作站）交易的项目，镇交易中心（村交易工作站）应在接收全部申请资料之日起5个工作日内，草拟竞投公告、竞投须知、竞投报名登记表、竞投资格确认书、合同（式样）等相关竞投文件（以下统称“竞投文件”），经村集体、村务监督机构确认无误后，由镇交易中心（村交易工作站）组织进行交易。
（四）信息发布
对审核通过的交易申请，按照第二十、二十一条确定交易场所后，由镇交易中心在蓬江区农村集体资产管理交易平台、镇交易中心信息栏发布交易信息，交易信息须由农村集体在村务公开栏同步公示，公示时间不得少于7天。
信息发布期间，无正当理由，出租方（发包方）不得撤回交易，不得变更交易信息。如确需撤回交易或变更信息的，应在交易日的3个工作日前向镇交易中心提出书面申请，镇交易中心应在收到申请的次日作出处理决定。
（五）组织报名
1.提交申请资料报名
根据公布的交易信息，申请人应在规定时间内向农村集体提交以下资料，并保证其真实性和完整性：
（1）申请人有效身份证明；
（2）交纳保证金的凭证。
（3）按照信息发布的规定提交其他相关资料。
2.查阅竞投文件
申请人提交申请资料报名时可在镇交易中心（村交易工作站）查阅相关竞投文件，了解交易项目及相关情况。
3.交纳交易保证金，发放竞投资格确认书等竞投文件
交易保证金应按照交易公告要求交纳，保证金数额一般不超过标的额的20%（属出租、发包的可按交易底价的一年租金计算；属出让、转让的可按交易底价的20%计算），特殊情况，经镇交易中心批准的，可提高到标的额的40%。具体标准由农村集体根据标的对象和参考底价自行确定。大额保证金（2万元以上）原则上不接纳现金，2万元（含2万元）以下小额保证金以现金在交易现场缴纳。对于采取支票、转账等方式缴纳的，保证金必须按交易信息公告要求汇到指定账户，并提供缴款凭证核对。一份保证金只能参与一宗交易的竞投。若不能成功竞得，应在该宗交易完成后的5个工作日内一次性全额返还该竞价人。如竞投成功的，交易保证金在合同签订后5个工作日内全额返还或按交易公告约定可转为合同履约保证金。申请人凭交易保证金的凭证及有效身份证明领取竞投须知、合同（式样）、竞投资格确认书等竞投文件。
（六）见证告知
农村集体应在交易时间前3天通知相关人员到场参与见证和监督;如已告知但不到场见证监督的，视为其自动放弃该项资产交易的监督权。属村级（经联社）资产交易的，应有村委会（经联社）领导班子两名成员及三名村民（成员）代表作为监督组人员在场；属组级（经济社）资产交易的，应有村委会（经联社）领导班子一名成员、该组（经济社）的组长（社长）及三名村民（成员）代表作为监督组人员在场。
（七）组织交易
镇交易中心（村交易工作站）必须按公告规定的时间在约定场所内组织交易。只有1名竞价人参加的，可采用协议方式以不低于底价的价格交易。有2名或以上竞价人参加的，应当采取竞投的方式交易，按照价高者得的方式成交。但采取公开竞投方式的，每次报价不得超过底价的20%，否则视为无效报价。在竞价同等条件下，原承租方、农村集体的成员依照有关规定享有优先权；若竞价人的价格与条件均相同的，一般以抽签的形式确定最终竞得人（承包人），但交易公告或交易文件对竞得人（承包人）有特殊要求的，按交易公告或交易文件的规定执行。
如无人提出竞价登记的，农村集体可选择续期发布交易信息后另行组织交易，或重新提交交易审批申请后另行组织交易。
在交易过程中，因特殊情况导致无法正常交易的，农村集体有权作出暂停交易、终止交易、延期交易的决定，并及时进行相关信息公告。
在村交易工作站交易的项目，镇交易中心可派工作人员到现场监督指导交易过程。镇交易中心或农村集体相关人员要做好现场报价和中标情况等的记录。
（八）交易确认
交易成交的，双方应当现场签订交易结果情况表和成交确认书，同时在交易现场的农村集体监督组人员及交易中心工作人员等也应在上述两表中签字。如有需要可以请司法所见证或公证处公证，费用谁主张谁负责（或交易双方协商分摊）。经审核，交易过程符合要求的，在蓬江区农村集体资产管理交易平台、镇交易中心公布栏、农村集体村务公开栏发布交易结果，公示不少于5天。
（九）合同签订
交易结果公示结束后5个工作日内，交易双方按照交易流程资料，形成正式合同文本提交镇交易中心进行审核。正式合同须与公示合同一致，否则要对合同进行重新公示。
镇交易中心应在5个工作日内审核合同条款是否与交易流程内容相符，交易双方应在镇交易中心（村交易工作站）约定日期的3个工作日内，到镇交易中心（村交易工作站）打印确认正式合同，签名盖章，如有需要可以请司法所见证或公证处公证，费用谁主张谁负责（或交易双方协商分摊）。若在约定期限后5个工作日内，因竞得人的原因，没有与农村集体签订合同的，视为放弃交易，其交纳的交易保证金不予退回。未经镇交易中心审核并取得平台编号的合同，或交易双方自行签订的合同不得加盖农村集体公章。
（十）审核和操作要求
实行交易信息由镇交易中心统一审核发布公示制度。农村集体所有资产，须填报《棠下镇农村集体资产交易审批表》，获镇审批同意后才能发布交易信息、组织交易。交易过程中，竞投公告及交易结果、暂停交易、终止交易、延期交易等所有交易信息统一由镇交易中心审核后在交易平台发布，交易信息由村集体在村务公开栏同步公示。
镇交易中心对交易审批申请、交易流程、签订合同步骤进行的审核，要在各步骤审核意见表中，填写意见并签名盖章。
审核通过的，进入下一流程。对不符合要求的，应说明理由并退回农村集体重新提交。对农村集体提交的资料三次审核不通过的，由镇纪委和农业部门进行联合审核。
（十一）归档备查
交易完成并签订合同后，镇交易中心（村交易工作站）应对每一宗农村集体资产交易项目的相关资料进行整理，并装订成册，归档备查。
（十二）合同变更
合同执行期间如有以下情况的，农村集体要提交相关会议记录、会议表决结果和公示情况和拟定合同等资料，由镇交易中心审核后方可变更：
1.变更合同乙方；
2.终止合同；
3.减、免租金。
（十三）合同期满
合同期满，合同标的物必须进入交易平台重新进行交易才能签订新的合同。
第二十三条下列农村集体资产禁止交易:
（一）产权关系不清的;
（二）处置权限有争议的;
（三）已实施司法、行政等强制措施的;
（四）合同、契约约定的期限内不得交易的;
（五）农村集体提交文件不全或弄虚作假的;
（六）按议定权限应经农村集体村民（成员）大会或村民（成员）代表会议表决通过而没有表决通过的;
（七）法律、法规和规章明文禁止交易的。
第五章 责任追究
第二十四条交易中心应认真履行职责，对交易过程违反本办法的行为应及时予以制止和纠正，保证交易工作公开、公平、公正进行。
第二十五条交易关系的利害人对交易过程或结果有异议的，可向上级农村集体“三资”管理部门投诉。
第二十六条在组织交易过程中，存在以下行为之一的，视情节轻重，给予教育、通报批评、扣减年度绩效奖励等处理;给农村集体造成损失的，依法承担相应法律责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）擅自对农村集体资产交易标的金额、面积、年限等进行分拆，以降低审核级别或规避公开交易的;
（二）采用提供虚假资料、隐瞒事实真相等不正当手段，实现农村集体资产交易的;
（三）不按规定进行民主表决，营私舞弊发包、折价、出租和转让农村集体资产、资源的；
（四）泄露交易竞价人信息，造成不良影响的。
第二十七条交易中心（村交易工作站）的相关工作人员违反工作纪律和要求，不及时按流程审核交易资料，影响交易活动的进行；或泄露交易竞价人信息，造成不良影响的；或采取串通、瞒骗等不正当手段，影响交易活动的公平性和公正性的，视行为情节轻重，给予纪律教育、通报批评、转岗或辞退等处理;对交易一方或双方造成经济损失的，依法承担相应法律责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条对检举揭发交易过程中侵占、损害农村集体资产行为的人员进行打击报复的，由有关部门依法查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条在交易合同履行过程中发生纠纷的，可依据合同约定，依法向当地人民法院提起诉讼。
第六章 附 则
第三十条农村集体可结合实际，每年度或者半年度召开村民（成员）大会或村民（成员）代表会议，集中将要交易事项的底价、年限、面积、交易方式等进行事先表决，形成会议决议。
第三十一条各村集体可根据本办法制定实施细则。
第三十二条 本办法如与有关法律法规条款相抵触，以法律法规为准。
第三十三条 本办法最终解释权归棠下镇农村集体资产管理交易中心所有，自发文之日起实施。
附：棠下镇农村集体资产管理交易流程
棠下镇农村集体资产管理交易流程
建立资产、资源、合同台账
（镇交易中心/村交易工作站、村组集体组织）
↓
制订公开交易方案，召开会议表决方案等，编制各项申请材料
（村组集体组织）
↓
向镇交易中心或村交易工作站递交《农村集体资产交易审批表》及各项申请材料
（村组集体组织）
↓
审核交易资料及交易申请资料，核实资产情况
（镇交易中心/村交易工作站）
↓
按范围发布招标公告等交易信息
（镇交易中心）
↓
组织资产交易
（镇交易中心/村交易工作站、村组集体组织）
↓
根据交易结果出具《成交确认书》
（镇交易中心/村交易工作站）
↓
公示交易结果
（镇交易中心）
↓
合同审核
（镇交易中心）
↓
交易双方签订合同
（村组集体组织、中标方）
↓
合同公示
（村组集体组织）
↓
资料归档
（镇交易中心/村交易工作站、村组集体组织）
相关附件：